La guía hipotecaria definitiva: todo lo que necesitas saber antes de firmar tu hipoteca

Si estás pensando en comprar una nueva vivienda ne-ce-si-tas saberlo todo antes de dar el gran paso. Si en un post anterior te dábamos ya algunos consejos, en esta ocasión te traemos una guía hipotecaria para comprar vivienda completa: una recopilación de las preguntas y respuestas que te has hecho ya o te vas hacer.

• ¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar una nueva vivienda?
  • Para adquirir vivienda nueva de primera mano (el vendedor debe aportarla)
  • Para adquirir vivienda de segunda mano (el comprador debe recabarla)
• ¿Qué información debes verificar antes de comprar tu vivienda?
• ¿Cómo puedo cerrar el trato de comprar una nueva vivienda?
• ¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda?
• ¿Qué seguros tengo que contratar?
• ¿Cómo financiar mi nuevo hogar?
• ¿Cuánto cuesta un préstamo hipotecario?
• ¿Qué es el euríbor?
• ¿Cuánto se paga en cada cuota?
• ¿Qué comisiones tiene una hipoteca?
• ¿Qué documentación se necesita para tramitar un préstamo hipotecario?

¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar una nueva vivienda?

Antes de comprar una vivienda tienes que pensar si el precio que te ofrecen es el adecuado. Para eso debes compararlo con otras del entorno y valorar también lo más objetivamente que puedas las cualidades que necesita tu nuevo hogar. Entre otras cosas, en esta guía hipotecaria te recomendamos que compruebes:

• La ubicación y entorno de la vivienda: ¿la zona cuenta con servicios próximos como transportes, colegios, parques y otros equipamientos?
• Las características de la vivienda: materiales de construcción, aislamiento térmico y acústico, orientación (el norte es más frío, el sur puede ser muy caluroso), iluminación, distribución de las estancias, necesidad de plaza de garaje o trastero, ascensor, sistema de calefacción y de aire acondicionado, servicios y zonas comunes, gastos de comunidad, certificado energético, el estado en que se encuentran las instalaciones de agua y electricidad, etc.
• La antigüedad y tipo de vivienda: si es nueva o de segunda mano, si ha sido rehabilitada recientemente, si es de protección oficial o si aún está en construcción.
• El precio: está directamente relacionado con el tamaño de la vivienda y la ubicación, pero no siempre la superficie se mide con los mismos criterios. Si te están hablando de superficie útil se refieren a los metros cuadrados que suman las habitaciones, incluidos los balcones. Si se trata de superficie construida se refieren a la superficie útil, a la que se le suman las paredes y las divisiones. Por último, la superficie computable es la superficie construida, además de la parte proporcional de zonas comunes de la copropiedad, como escaleras, ascensores, etc., señaladas en la escritura de división horizontal.

¿Qué información debes verificar antes de comprar tu vivienda?

Para adquirir vivienda nueva de primera mano (el vendedor debe aportarla)

• Información registral sobre la titularidad y cargas. Se solicita en el Registro de la Propiedad
• Nombre y razón social del promotor
• Plano general de la vivienda y memoria de calidades
• Cédula de habitabilidad
• Calificación urbanística
• Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas del edificio
• Modelo de contrato de compraventa

Para adquirir vivienda de segunda mano (el comprador debe recabarla)

• Información registral sobre la titularidad y cargas
• Último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
• Certificado por el que el inmueble está al corriente de pago de las últimas cuotas de la Comunidad y de si se prevé alguna derrama especial.
• Copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas del edificio
• Si la propiedad está hipotecada, datos de la hipoteca por si interesa su subrogación, en cuyo caso deberás contactar con el banco en cuestión.

Aparte de lo anterior, es recomendable que, por precaución, en viviendas de cierta antigüedad averigües si cuenta con el Informe Técnico del Edificio (ITE) y si es favorable o no. Comprueba también que el inmueble está efectivamente desocupado y que no existe ningún contrato de alquiler vigente u otra situación jurídica que impida su uso.

¿Cómo puedo cerrar el trato de comprar una nueva vivienda?

Una vez elegida tu vivienda, llega el cierre del contrato. Nuestra guía hipotecaria te resume varias opciones:

• Opción de compra: tú entregas una cantidad de dinero por adelantado en concepto de señal. Tienes preferencia sobre otros compradores, pero también tienes un plazo: si en ese plazo no formalizas la compra, pierdes el dinero que hayas adelantado a no ser que hayáis pactado otras condiciones.
• Contrato de arras: hacéis un precontrato y adelantas una señal. En esta modalidad cualquiera de los dos puede echarse atrás en cualquier momento: si te echas tú, pierdes la señal; pero si se echa el vendedor, tiene que devolverte la señal que tú has puesto y otro tanto (o sea, el doble).
• Contrato de compraventa: la venta puede ser privada o pública. Las compraventas públicas se formalizan ante un notario.

Recuerda que debes leer con atención todas sus cláusulas y buscar asesoramiento si hay algo que no entiendes completamente.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda?

Comprar y financiar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos a mayores. Estos gastos son variables, pero pueden llegar a suponer aproximadamente hasta el 14% del valor total. En esta guía hipotecaria te indicamos qué otras cosas vas a tener que pagar para que puedas echar tus cuentas completas y evitarte sorpresas: 

• Verificaciones registrales: son las comprobaciones que tienes que hacer en el Registro de la Propiedad para asegurarte de que la propiedad que estás adquiriendo está libre de cargas: no tiene embargos, otros dueños, etc. Te puede costar sobre 18 € si haces las gestiones a través de ABANCA, pero también las puedes hacer tú directamente.
• Notaría: el notario da fe de la validez de los contratos en los que interviene: la escritura de compraventa y el préstamo hipotecario. La notaría está obligada a informarte bien de la operación y a explicarte las cláusulas financieras del préstamo y sus consecuencias. La cuantía a pagar viene fijada por aranceles establecidos oficialmente que varían según el importe de la operación. Por darte una cifra orientativa, si compras una vivienda de 250.000 euros, la escritura de compraventa te costará entre 850 y 1.100 euros. En cuanto a la hipoteca, según la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco asume las minutas de la gestoría, los derivados de la escritura del préstamo hipotecario ante notario, los de registro y los impuestos. No obstante, tú deberás abonar la tasación de la vivienda, necesaria para la concesión del crédito, cuyo coste para este precio de vivienda suele oscilar entre los 350 y 550 euros.
• Impuestos: si la vivienda es nueva, pagarás un 10% de IVA sobre el precio de venta (o un 4% si es de protección oficial de régimen especial). En este caso, además, debes sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía por comunidad (en Galicia es del 1,5%). Si la vivienda es de segunda mano, no pagas IVA ni AJD por la compra, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Galicia, el tipo general es del 8%, pero existen importantes reducciones: si es tu vivienda habitual, el tipo baja al 5% (con un límite de patrimonio), e incluso al 3% para menores de 36 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Respecto a la hipoteca, es fundamental saber que, tras la Ley de 2019, el impuesto AJD del préstamo lo paga el banco, por lo que tú solo asumes el de la compra si la casa es nueva.
• Inscripción registral: son los gastos por inscribir la hipoteca y la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Tasación: se trata de un trámite obligatorio según la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario para que el banco determine el valor real del inmueble y el límite de préstamo (habitualmente el 80%). Su coste varía en función de la superficie y el tipo de vivienda: para un piso de 250.000 euros, la tasación oscilaría entre los 400 y 550 euros. Según la ya mencionada Ley 5/2019, este es el único gasto de formalización que corre a cargo del comprador, quien tiene derecho a la elegir la sociedad de tasación siempre que esté homologada por el Banco de España. Puedes proponer y escoger, de mutuo acuerdo con ABANCA, la entidad tasadora que prefieras. Además, si ya dispones de una tasación reciente (de hace menos de 6 meses) la aceptaremos tal cual

¿Qué seguros tengo que contratar?

Al abrir una hipoteca vas a tener que contratar, al menos, un seguro para proteger la vivienda en caso de daños o incendio, y tendrá que ser por el importe de tasación del inmueble. No obstante, es recomendable que además contrates otros seguros:

• Un seguro de vida o amortización del préstamo. Con él, si falleces o pasas a tener una invalidez permanente absoluta, la compañía de seguros se haría cargo de la deuda pendiente de amortizar hasta el importe que hayas asegurado.
• Un seguro de protección de pagos. En los supuestos de desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá un número determinado de cuotas del préstamo, proporcionándote el tiempo necesario para superar esa difícil situación hasta que puedas volver a la normalidad laboral.

¿Cómo financiar mi nuevo hogar?

El préstamo hipotecario es un préstamo utilizado para financiar la compra de una vivienda. Además de la garantía personal ilimitada de cualquier préstamo, en el préstamo hipotecario el pago del préstamo se garantiza, además, con el inmueble; es decir, la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal.

Salvo excepciones, el préstamo no suele superar el 80% del menor de estos dos valores: el precio de venta o el valor de tasación. En el mercado actual de 2026, si eres menor de 36 años o tienes hijos a cargo, existen avales públicos (como los del ICO) que permiten alcanzar hasta el 100% de financiación, reduciendo la necesidad de ahorros previos para la entrada.

No obstante, por norma general, deberás aportar de tus ahorros al menos el 20% del precio más un 10-12% adicional para cubrir impuestos y gastos. En cuanto a tu solvencia, el banco analizará tu capacidad de pago: es fundamental que la cuota de la hipoteca (sumada a otras deudas) no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, umbral que el Banco de España considera seguro para evitar el sobreendeudamiento.

¿Cuánto cuesta un préstamo hipotecario?

Para calcular el coste del préstamo y elegir hipoteca, es decir, cuánto dinero vas a pagarle al banco para financiar la compra de la vivienda, tienes que tener en cuenta el tipo de interés, el plazo de amortización, el sistema de cuotas y las comisiones aplicadas.

• El plazo de amortización: es el tiempo de devolución. El estándar es de 30 años, pero en 2026 muchas entidades ofrecen plazos de hasta 40 años para menores de 35 años para facilitar el acceso a la vivienda. Recuerda: a mayor plazo, cuotas más bajas pero más interés en total.
• El tipo de interés es el precio que te cobra el banco por prestarte el dinero. Normalmente se expresa como un porcentaje anual. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto:
  • Tipo fijo: el interés es el mismo durante toda la vida del préstamo (actualmente se suelen contratar a 25 o 30 años). La cuota no varía, lo que te da tranquilidad total frente a las subidas del mercado, aunque no te beneficiarás si los tipos bajan.
  • Tipo variable: la cuota cambia periódicamente (cada 6 o 12 meses) según la evolución del euríbor, que es el índice de referencia oficial. A este índice se le suma un margen fijo (diferencial). Por ejemplo: si el euríbor está al 2,5% y tu diferencial es del 0,5%, pagarás un 3% de interés. Si el euríbor baja, tu cuota bajará, y viceversa.
  • Tipo mixto: es una combinación de ambos. Se pacta un tipo fijo durante los primeros años (por ejemplo, los primeros 5 o 10 años) para tener estabilidad al inicio de la hipoteca, y el resto del plazo funciona como una hipoteca variable vinculada al Euríbor.

¿Qué es el euríbor?

El euríbor es el índice de referencia que indica el tipo de interés promedio al que las principales entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. El euríbor a un año es el valor oficial más utilizado para revisar las hipotecas variables en España.

¿Cuánto se paga en cada cuota?

Cada mensualidad de tu hipoteca depende cuatro factores: el capital prestado, el tipo de interés, el plazo de años y el sistema de amortización. En España, los sistemas más habituales son:

• Sistema francés: es el sistema más habitual. La cuota mensual es siempre la misma (salvo que varíe el euríbor en las hipotecas variables). La clave de este sistema es que al principio pagas más intereses que capital y, conforme avance el tiempo, la proporción se invierte: vas pagando menos intereses y devuelves más capital.
• Sistema alemán o amortización de capital constante: en este sistema, lo que es fijo es la cantidad de capital que devuelves cada mes. Como el capital pendiente baja más rápido, los intereses (que se van calculando sobre lo que queda pendiente de pagar) bajan cada mes. El resultado es una cuota decreciente: empiezas pagando mucho y hacia el final vas pagando menos.

¿Qué comisiones tiene una hipoteca?

Es fundamental que revises estos cuatro conceptos en tu contrato hipotecario:

• Comisión de apertura: es el coste por los trámites de estudio y concesión del préstamo. En ABANCA, con nuestras hipotecas Mari Carmen, olvídate de las comisiones de apertura.
• Comisión por amortización: es lo que te cobra el banco si devuelves el dinero antes de tiempo (una parte o todo). La Ley 5/2019 recoge unos límites máximos:
  • Hipoteca fijas: máximo del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% el resto del plazo.
  • Hipotecas variables: según el contrato, entre un 0,25% los primeros 3 años o un 0,15% los primeros 5 años. Una vez concluido ese periodo, es del 0%.
• Comisión de reclamación de posiciones deudoras. Si se produce un retraso en el pago, el banco debe realizar gestiones específicas para informarte y ayudarte a regularizar tu situación. Este cargo se aplica para cubrir los costes reales de esas gestiones de contacto y tramitación personalizada. Siguiendo la normativa vigente, solo se cobrará cuando la entidad haya realizado una intervención efectiva para normalizar el préstamo, garantizando que el importe sea siempre proporcionado al trabajo de recuperación realizado.
• Comisión de novación. Es el coste que lleva aparejado modificar las condiciones de tu hipoteca (por ejemplo, ampliar el plazo o el capital) una vez ya está firmada. Caso aparte es la subrogación o cambio de hipoteca variable a fija, donde la ley establece que, tras los tres primeros años, la comisión por cambiar de tipo variable a fijo es del 0%.

Solo te aplicaremos las comisiones que se recojan expresamente en la escritura de la hipoteca. Y en la mayor parte de nuestras hipotecas ABANCA no tendrás comisiones.

¿Qué documentación se necesita para tramitar un préstamo hipotecario?

Para agilizar tu estudio hipotecario, la mayoría de documentos se gestionan de forma digital:

• Documentación personal: DNI en vigor y, en su caso, convenio regulador o sentencia de separación.

• Situación laboral y económica: vida laboral actualizada, las 3 últimas nóminas y la última declaración del IRPF. Si eres autónomo, los dos últimos ejercicios de IRPF y el resumen anual de IVA.

• Transparencia financiera: Gracias al Open Banking, podrás autorizar la conexión con tus otras cuentas para verificar ingresos y recibos de otros préstamos sin necesidad de aportar extractos en papel.

• Sobre la vivienda: contrato de arras o reserva, nota simple actualizada y, obligatoriamente, el Certificado de Eficiencia Energética. Si compras a un promotor, copia del contrato de compraventa; y si construyes tu propia casa, recuerda incluir el proyecto visado y la licencia municipal de obra.

• Aportación propia: justificante de los ahorros disponibles para cubrir el 20% de la entrada y los gastos de gestión (aproximadamente un 10-12% adicional).