No son pocos los arrendatarios que anualmente deciden subir el precio del alquiler de sus viviendas, lo que nos lleva inevitablemente a la pregunta: ¿El casero puede subir el alquiler?,¿hay un límite máximo legal? La respuesta es sí . Para controlar esta situación se ha fijado un límite en la subida del alquiler.
Se trata de una “medida de carácter urgente” para proteger a los ciudadanos, evitar incrementos excesivos y garantizar el derecho a una vivienda digna. Si vives en un piso de alquiler, también te interesa conocer el bono joven de alquiler, con el que puedes disfrutar de ayudas mensuales de hasta 250 euros, si cumples los requisitos.
Tanto si eres arrendador como arrendatario, este post te interesa para conocer los derechos y obligaciones de ambas partes. ¡Allá vamos!
- A quién le afecta el límite en la subida del alquiler
- ¿Pueden subir el alquiler en 2025?
- En qué consiste el límite en la subida del alquiler
- Qué pasa si me han subido el alquiler antes o después del período limitado
- La regulación de los nuevos alquileres
A quién le afecta el límite en la subida del alquiler
La Ley por el derecho a la vivienda afecta exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo del año 2023, fecha en la que entró en vigor esta normativa. Para los contratos anteriores a esta fecha, la actualización de la renta puede continuar asociada al Índice de Precios de Consumo (IPC).
Los locales comerciales quedan excluidos de las medidas de esta normativa. Por otra parte, están involucrados los grandes tenedores y los propietarios de vivienda físicos. Se considera como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que posea más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, que estén destinados a un uso residencial. Los garajes y trasteros no están incluidos .
¿Pueden subir el alquiler en 2025?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), estableció que para los contratos de alquiler de casas, no se podía subir la renta más del 3% al año. Un tope que aplicaba desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2024.
Sin embargo, desde la publicación de la ley este índice ha sufrido algunas variaciones. Hoy en día, la actualización anual de la renta se basa en un nuevo índice de referencia que elabora el INE: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Este indicador reemplaza al IPC, se calcula mes a mes y busca evitar aumentos desproporcionados en las rentas. Según datos del INE, en abril de 2025, el IRAV se situó en un 2,09%, lo cual significa que la renta no puede aumentar más allá de este porcentaje en la actualización anual.
Los contratos de alquiler se revisan anualmente, coincidiendo con el aniversario de la firma, salvo que el arrendador y arrendatario acuerden otras condiciones.
En qué consiste el límite en la subida del alquiler
Como mencionamos, esta limitación en la subida de los alquileres implica que los contratos de alquiler que sean revisados por cumplimiento de la anualidad no podrán tener un incremento superior al establecido por el IRAV .
Tomando como referencia el 2,09% del índice, lo aplicamos al siguiente ejemplo :
- En caso de pagar una renta de 500 euros mensuales , el incremento no podría ser superior a 10,45 euros (lo que supone unos 125,40 euros anuales).
- Si el alquiler mensual es de 1.000 euros, tras la revisión no podría ser superior a los 1.020,90 euros (250,80 euros anuales).
Este límite afecta tanto a los alquileres de particulares como a los de grandes tenedores . Con la diferencia de que los particulares pueden intentar negociar la subida con sus inquilinos, pero si no llegan a un acuerdo están obligados a limitarse al índice establecido.
Qué pasa si me han subido el alquiler antes o después del período limitado
Esta medida no tiene efectos retroactivos , por lo tanto, no afectaría a las rentas que hayan sido revisadas antes de la aprobación del límite de la subida.
En caso de que la revisión del alquiler tenga lugar dentro del plazo de la limitación, pero se hubiese avisado con anterioridad de una subida superior , habría que limitarse al índice establecido inicialmente.
Por otra parte, el arrendador no puede posponer la revisión del alquiler para que coincida fuera del período con límites en la subida del alquiler.
La regulación de los nuevos alquileres
El límite en el aumento del alquiler tiene un efecto secundario: algunos arrendatarios eligen no renovar los contratos . Así, pueden subir más el alquiler a los próximos inquilinos. Según el último informe de precios de Idealista de mayo de 2025, los alquileres han aumentado hasta un 10% anual en abril, con respecto al año anterior.
Ante la decisión de aumentar el alquiler o conservar a un buen inquilino, los propietarios deben considerar no solo el beneficio económico inmediato, sino también la estabilidad y confiabilidad a largo plazo. En este sentido, contar con un seguro de protección de alquileres también aporta un extra de seguridad ante cualquier impago o desperfecto .
Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
