Segregación de fincas: ¿qué es?

Aunque no es una operación muy frecuente, la segregación de fincas es muy útil cuando existe la propiedad de un terreno o edificación suficientemente grande para realizar su división. A efectos jurídicos se creará una nueva propiedad y sus beneficios pueden ser muy interesantes, ¡te los contamos!

Si tienes una finca es posible dividirla para que existan dos diferentes o más, de esta forma pasarás de tener una finca unitaria a dos colindantes pero separadas. La original conservará los datos registrales y catastrales, mientras que la nueva será creada en ese momento. Una de las formas de hacerlo es a través de la segregación de fincas. En este artículo te explicamos qué es, cuándo se permite, y cuál es su coste.

Diferencias entre división y segregación de fincas

En primer lugar, hay que diferenciar entre segregación y división de fincas. Si se realiza una segregación de fincas, la original sigue existiendo. Pero en el caso de optar por una división, la original desaparece para convertir el terreno en varias fincas independientes.

En definitiva, la segregación de fincas la podríamos definir como la acción de separar una finca original en una porción más pequeña de terreno, formando así una finca nueva e independiente.

Para hacerlo hay que cumplir diversos requisitos a nivel urbanístico. Estos factores dependen de la ley de suelo de cada Comunidad Autónoma, además del planteamiento urbanístico municipal en rigor. Con esto, las fincas resultantes deberán cumplir todos los requisitos mínimos para constituirse como finca independiente. Y en ambas también debe ser legal construir una vivienda en las condiciones urbanísticas actuales.

¿Cuándo es posible hacer una segregación de fincas?

Para realizar una segregación de fincas hace falta un trabajo técnico preciso y regulado, ya que tendrá consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Un técnico realizará un proyecto de parcelación o segregación, con lo que inspeccionará y estudiará la finca para hacer distintas mediciones y cálculos. Sus resultados pasarán a formar parte de informes y planos técnicos. Este proyecto servirá de justificación ante la Administración la necesidad de esa segregación. Además, será entregado al ayuntamiento para que estudien el caso.

Finalmente, se necesitará una licencia de segregación. Hay varios requisitos que exige la planificación territorial para que el ayuntamiento la conceda:

  • Las dos fincas deben cumplir la normativa urbanística y los requisitos mínimos, como son el abastecimiento de agua y luz, acceso rodado, etc.
  • Es necesario que la finca original esté inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad en la Dirección General del Catastro
  • En el caso de las fincas urbanas, ha de tener una superficie mínima para ser edificable, de 600m²
  • Ambas fincas deben tener acceso a la vía pública
  • Si en la finca original hubiese ya una vivienda, no puede dejar de cumplir la normativa

En cuanto a la escritura de segregación o parcelación, será un notario quien la redacte a partir de la licencia municipal de segregación. Señalará el punto cardinal de la finca original desde donde se hace la segregación. Además, se describirá la finca segregada y el estado de la finca “resto”, que es la original tras la segregación.

¿Cuál es el coste?

La segregación de fincas está sujeta a la licencia municipal. Para conseguirla es necesario presentar una serie de documentos, como la representación gráfica georreferenciada de la finca, que deberá ser realizada por un topógrafo.

Otro de los documentos necesarios será el documento técnico de un arquitecto que justifique que la nueva finca cumple con el planeamiento vigente. Este documento se conoce también como proyecto de segregación de parcela urbana o proyecto de parcelación.

Todos estos trámites pueden llegar a los 1.000 o 2.000 euros, ya que hay que sumarle gastos de topógrafo, arquitecto, tasas municipales (variarán dependiendo del tipo de licencia y comunidad autónoma), notario y el registro. Puedes hacer frente a estos gastos y pagarlo en los meses que necesites si utilizas una tarjeta de crédito de ABANCA y utilizamos nuestro servicio Applázame.

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