Tasación de una vivienda: ¿Cómo se hace?

La tasación de vivienda o un bien te permite estimar el precio de mercado de dicho inmueble, ya sea porque lo quieres vender, porque quieres hacer una contraoferta para comprarlo o porque necesitas determinar su valor para pedir una hipoteca al banco.

Sea cual sea el motivo que te lleve a necesitar tasar una vivienda, a continuación vamos a conocer mejor cómo funcionan las tasaciones en el ámbito financiero y qué factores determinan el valor que se le asigna a cada vivienda.

¿Quién realiza las tasaciones de viviendas?

La tasación de una vivienda establece el punto de partida para determinar el valor real de la misma. Para determinar este importe cada vez hay más portales que permiten hacer tasaciones de viviendas online, aunque para realizar una tasación oficial deberás contratar una empresa tasadora.

Las empresas tasadoras generalmente están conformadas por arquitectos o arquitectos técnicos y están capacitadas para realizar todo tipo de tasaciones reguladas por el Banco de España. Para ello, deben seguir una serie de disposiciones legales y requisitos de obligado cumplimiento,.

Estas empresas tasadoras deberán observar y analizar una serie de aspectos que les permitirán realizar con exactitud el informe de valoración de la vivienda.

¿Qué factores determinan el valor de una vivienda?

Antes de iniciar la tasación se debe:

  • Delimitar físicamente la vivienda y la ubicación geográfica.
  • Comprobar la situación urbanística para conocer si existen limitaciones al aprovechamiento de la vivienda, como leyes, zonas verdes o cualquier otra restricción. En caso de ser una obra nueva, también se necesitará la licencia municipal de edificación.
  • Disponer de un documento legal que determine la situación jurídica de la vivienda y si tiene hipotecas, usufructos o algún otro cargo.
  • Saber si la vivienda está ocupada por los propietarios u otras personas y en qué condiciones, qué características tiene su alquiler.

Cuando los tasadores visiten la vivienda harán un análisis más detallado que permita establecer su valor:

  • Localización geográfica: el valor del metro cuadrado varía en gran medida si está en una capital o en un pueblo pequeño, por lo que es un aspecto clave para determinar su valor de tasación.
  • Entorno de la vivienda: ¿el edificio es semejante o diferente a los de su entorno?, ¿está bien comunicado?, ¿está cerca de supermercados, zonas verdes, colegios y hospitales?
  • Estado y mantenimiento de la vivienda: superficie, distribución y cantidad de estancias, estado en el que se encuentra, reparaciones recientes y reacondicionamientos llevados a cabo, luminosidad, orientación, altura… Todos estos elementos repercutirán en la valoración final.
  • Características del inmueble: además de los elementos anteriores, la insonorización de las habitaciones, las instalaciones de calefacción o aire acondicionado, disponer de uno o varios ascensores o tener zonas comunes como patios o piscinas, en el caso de tratarse de un edificio, son elementos del inmueble que incrementarán su valoración.
  • Calificación energética: el tipo de calefacción, aislamiento para evitar fugas, tipo de electrodomésticos y materiales de construcción empleados determinarán la calificación energética de la vivienda. Este factor cada vez tiene más peso en la tasación de viviendas.
  • Mercado inmobiliario: la cantidad de oferta y demanda de viviendas de las mismas características y precios también influye en su valor final. Cuántas más viviendas semejantes estén a la venta, menor será el valor de tasación.

¿De qué formas se puede fijar el valor de la vivienda?

En función del objetivo de la tasación de una vivienda (valorar una hipoteca, vender una vivienda, hacer una contraoferta…) puede ser más interesante optar por un método de valoración u otro:

  • Comparar el valor de viviendas semejantes que estén en la misma zona.
  • Si no es posible hacer esta comparación, se toma el valor del inmueble al finalizar la construcción y se le restan los gastos invertidos.
  • Si el inmueble es susceptible de generar rentas, por ejemplo, si se trata de una hipoteca, se calcula el coste de reemplazamiento de la vivienda.
  • Si la vivienda está alquilada, se estiman las rentas esperadas en base al contrato de arrendamiento actual.
  • Si la vivienda es de protección oficial, la Administración establece un máximo por metro cuadrado.

¿Qué documentos son necesarios para realizar la tasación?

Para poder valorar una vivienda es necesario presentar previamente una serie de documentos:

  • Nota simple en el registro.
  • Las escrituras de la propiedad.
  • Los planos del inmueble.
  • Una certificación registral que acredite la titularidad, las cargas del inmueble y los derechos reales y sus limitaciones.
  • Si es un edificio en construcción, hay que presentar además la fotocopia de la licencia de obras y el proyecto visado por el colegio y el Ayuntamiento.
  • Si se van a construir viviendas en terrenos edificables, también hay que presentar la cédula urbanística y el plano catastral.

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