¿Cómo puedes sacarle la mayor rentabilidad a una propiedad que tienes en alquiler? ¿Es mejor un alquiler turístico o un alquiler residencial? En el caso de encontrarnos en esta situación, tenemos que conocer todas las opciones de las que disponemos para elegir la fórmula más beneficiosa para nuestros intereses y sacarle el máximo rendimiento.
A día de hoy, la gestión del alquiler de vivienda ha evolucionado hasta el punto de que muchos se debaten entre dos opciones: el alquiler turístico o el alquiler residencial. Si bien la elección no es sencilla, tampoco lo es saber qué tipo de seguro de hogar es mejor para cubrirnos al máximo.
A la hora de medir la rentabilidad de nuestra vivienda según el tipo de alquiler, hay varios parámetros que debemos tener en cuenta: ingresos, suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación. No es lo mismo un piso en Madrid o en Barcelona, que en otra ciudad. Igual que hay diferencias entre las propiedades en la costa y en el interior.
Optimizando el alquiler de la vivienda: ¿turístico o residencial?
Si quieres diversificar tus fuentes de ingresos, una buena opción es invertir en una vivienda para alquilar. Una vez tengamos la propiedad, hay que decidir si vamos a apostar por un alquiler turístico o si por el contrario lo haremos por el residencial.
Diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler residencial:
Alquiler turístico:
- Invertir en una vivienda para destinarla al alquiler vacacional nos puede proporcionar un retorno de la inversión a corto plazo, aunque con los condicionantes mencionados anteriormente (temporalidad, ubicación, etc.).
- Tendremos más gastos. Servicios como la luz, el agua o el WiFi (esta última opcional) correrán a cargo del propietario.
- A niveles de ocupación, muchos estudios sugieren que si es menor del 60% no será rentable. Aunque esto tiene matices, dependiendo de la ubicación, en algunos lugares el 80% también podría ser insuficiente.
- Desde el punto de vista fiscal, Hacienda saca un porcentaje mayor de los alquileres turísticos.
- En cuanto al IVA, si prestamos servicios de industria hotelera (limpieza, lavado de ropa, sábanas) tendremos que tributar el 10% como si fuésemos un establecimiento hotelero.
- Las comunidades de vecinos podrán aumentar en un 20% los gastos de comunidad de las viviendas de uso turístico.
- En un alquiler turístico, hay que gestionar las entradas y salidas, además de mantener la limpieza y tramitar las reservas. Si lo asume el propietario será más barato, pero si se precisa de un gestor, este se llevará un porcentaje de los ingresos.
Alquiler residencial:
- Los gastos corren a cargo del inquilino, que será el que haga frente a los recibos de agua, luz, gas, calefacción, etc.
- En el alquiler residencial podemos desgravar hasta el 60% de las tributaciones. Nos beneficiaremos de la deducción ante Hacienda de los gastos derivados de la actividad del alquiler como electricidad, IBI, etc.
- Los contratos suelen ir de uno a cinco años, con lo que nos aseguramos un tiempo largo de alquiler. En definitiva, tendremos estabilidad financiera.
- El alquiler de una vivienda que se usa como tal está exento de IVA. Ni repercutiremos ni ingresaremos el impuesto por este concepto.
- En algunas ocasiones es necesario contratar una inmobiliaria para que alquile nuestra propiedad, con lo que tendremos un gasto a mayores.
Para decidir entre el alquiler tradicional o el vacacional, tendremos que hacer un estudio exhaustivo y, sobre todo, hacer bien las cuentas. Un buen cálculo de ingresos y gastos teniendo en cuenta ambas opciones será fundamental para tomar la decisión correcta.
Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
