Casas prefabricadas o modulares: ¿es una opción más económica?

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El precio de la vivienda continúa en aumento y cada vez parece más difícil para las generaciones jóvenes la idea de tener una casa o apartamento propio. Para dar solución a este creciente problema se han empezado a considerar opciones alternativas, más económicas y accesibles. En este sentido, las casas prefabricadas o modulares se presentan como una opción para aquellos que buscan construir su propio hogar sin exceder su presupuesto

Estas casas son una alternativa que cada vez cobra más auge en el sector inmobiliario, debido a la posibilidad de construir una propiedad en un terreno previamente adquirido. En este post explicaremos en detalle las ventajas de este tipo de construcción

Tipos de casas 

En una casa prefabricada, como su nombre lo indica, sus componentes han sido fabricados previamente. Esta casa también es conocida como 2D, porque está constituida por elementos estructurales de dos dimensiones (paneles); estos elementos (paredes, techos y suelos) son producidos en serie y después son trasladados al lugar donde se instalará la casa. Una vez en su destino estos módulos se ensamblan para formar la estructura de la casa. Este proceso de ensamblado requiere de algunos trabajos de obra para llegar al resultado final. Todo esto ocurre en un período de tiempo relativamente corto, que puede durar unas semanas. 

Por su parte, las casas modulares (también conocidas como prefabricación 3D) son producidas en módulos tridimensionales que, en combinación con otros, forman la estructura base de la casa. Es decir, cuentan con cerramientos estructurales que se insertan uno sobre otro para ir creando los diferentes espacios de la casa. De esta forma, la casa sale prácticamente acabada de fábrica, entre el 90-95% del resultado final. 

Ventajas de las casas modulares y prefabricadas

Este tipo de construcción presenta una serie de ventajas que los potenciales compradores deben de tener en cuenta si deciden optar por ellas. 

  • Ahorro de tiempo: al ser construidas en fábrica se reduce significativamente el tiempo de construcción en comparación con la vivienda tradicional. Los módulos se fabrican en paralelo mientras se prepara el terreno, lo que acelera el proceso de construcción y permite disfrutar de la nueva casa en menos tiempo. 
  • Más económicas: tienen mayor previsibilidad en cuanto a los costes de construcción, lo que permite tener un mayor control del presupuesto. Además, son mucho más económicas que la vivienda tradicional.
  • Diseño personalizado: aunque suelen seguir ciertos diseños estándar, también ofrecen la posibilidad de personalización, adaptando la casa a tus necesidades, gustos y presupuesto. 
  • Aprovechamiento: como sus componentes son producidos en masa, en un entorno controlado y siguiendo procesos optimizados, se minimizan los errores y el desperdicio de material. 

Desventajas de las casas modulares y prefabricadas

  • Limitaciones: aunque puedes personalizar las casas prefabricadas y modulares, es posible que existan limitaciones en comparación con una construcción tradicional. Al usar componentes fabricados en serie, las opciones de diseño y acabado pueden ser limitadas. 
  • Transporte y logística: el traslado de los componentes o módulos desde la fábrica hasta el terreno de instalación puede ser un desafío logístico. Se requiere un cuidadoso plan de transporte, donde se tome en cuenta el acceso de la maquinaria pesada y el espacio de montaje de los elementos. 
  • Costos adicionales: aunque el precio de la vivienda se acuerda al momento de la compra, pueden surgir gastos adicionales como los gastos de preparación del terreno, conexiones a servicios públicos, permisos, licencias, etc. Además del precio del terreno donde estará la casa. 
  • Mantenimiento: dependiendo de los materiales (madera, hormigón o acero) con los que se construye, este tipo de  casa podría requerir un mantenimiento más frecuente que una vivienda tradicional. Esto dependerá también de las características climáticas del lugar de ubicación. 

¿Qué precio tienen las casas prefabricadas o modulares?

Los precios de las viviendas pueden variar en función de la empresa de construcción, el lugar del terreno, el modelo, los metros cuadrados, los materiales utilizados, el número de habitaciones o baños y qué tan personalizada esté. También es necesario tener en cuenta otros gastos adicionales relacionados al terreno, los permisos necesarios, la logística, etc. 

En general, una casa prefabricada de 22 m², con dos habitaciones y un baño puede costar alrededor de 9000 euros, y los precios suben hasta la opción de una casa de 300 m², de cinco habitaciones y cinco baños por 375.000 euros

A todos estos costos hay que sumar el pago de los impuestos

  • IVA. Para un particular que construye su casa el impuesto sobre el valor añadido es del 10%. Este precio se pagará mensualmente según avance la obra.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Un 4% del precio final de la obra. 
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva. Tiene un coste del 1,5% del precio total de la vivienda.
  • OCT. En algunos casos será necesario pagar el impuesto del Organismo de Control Técnico (OCT), que certifique la correcta ejecución de las obras. Este impuesto dependerá de la aseguradora. 
  • Licencia urbanística. Aunque las casas prefabricadas o modulares no necesitan de un permiso de obra, sí es obligatoria la licencia urbanística, que tiene un costo de entre el 0,5% y el 2% del precio total de la vivienda.

Las casas prefabricadas y modulares son, en general, más asequibles que las construcciones tradicionales, pero es importante comparar las diferentes opciones para obtener un presupuesto detallado

Plazos de construcción

Los plazos de construcción son considerablemente más cortos que el de una construcción tradicional. Dependiendo del tamaño y el nivel de personalización, los tiempos pueden variar desde una semana hasta varios meses. La mayor parte de este tiempo se destina a la fabricación de los módulos y la preparación del terreno, el montaje de la vivienda solo dura unos días

¿Cómo debe ser el terreno?

Las casas prefabricadas y modulares se pueden instalar en terrenos urbanos  siempre y cuando cumplan con las regulaciones locales y se disponga de los permisos necesarios. Dependiendo de las normas de cada comunidad autónoma se pueden instalar en terrenos rústicos, pero son excepcionales los casos y tienen limitaciones de uso y tamaño. 

La parcela de este terreno debe ser plana y tener una red de abastecimiento y evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado. Si el terreno está inclinado habrá que allanarlo para poder construir en él, lo que incrementa el costo final de la vivienda. También es necesario realizar un estudio topográfico (que delimite la geografía del terreno) y un estudio geotécnico (que muestre las características del terreno para diseñar una cimentación adecuada, en caso de cimentar). 

Documentación y papeleo

Antes de construir este tipo de vivienda, es necesario conocer la normativa vigente del municipio de la parcela, especialmente los aspectos relacionados con la superficie máxima, los retranqueos y la altura máxima permitida. 

Las casas prefabricadas en España están reguladas por la misma ley que las viviendas habituales, la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). En líneas generales, los permisos y licencias necesarios para construir una casa prefabricada o modular son similares a los de la vivienda habitual. Que son: 

  • Estudio topográfico y geotécnico.
  • Proyecto básico y de ejecución.
  • Solicitud de licencia urbanística en el ayuntamiento.
  • Dirección de obra y dirección de ejecución de la obra.
  • Coordinación de seguridad y salud.
  • Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento.
  • Escriturar la propiedad ante notario.
  • Inscribir la casa en el Registro de la Propiedad.
  • Cédula de habitabilidad (una vez que la casa esté construida).
  • Dar de alta los servicios de agua, luz, gas, etc.

¿Cómo financiar una casa prefabricada?

Lo primero que debemos de considerar antes de poder financiar una casa prefabricada es determinar qué tipo de propiedad es. Si la casa prefabricada se fija al terreno mediante cimentación se considera un bien inmueble sujeto al LOE y al CTE. Si se ha diseñado para transportarse y que se puede cambiar de ubicación más adelante, se considera un bien mueble

En el primer caso (bien inmueble) las condiciones para acceder a una hipoteca son las mismas que las de una vivienda tradicional: que el suelo sea edificable, que tenga cimientos, que cumpla con las normas urbanística de rigor, que reúna todas las licencias municipales y que el proyecto esté visado por un arquitecto. 

En el segundo caso (bien mueble) no se puede solicitar un préstamo hipotecario, pero sí se puede solicitar un préstamo personal

En conclusión, las casas modulares o prefabricadas son una opción más económica que las viviendas convencionales. Tienen una serie de ventajas en términos de ahorro de tiempo, control de precios y personalización, pero también tienen desventajas que es necesario analizar antes de tomar una decisión final. Recuerda investigar y comparar diferentes opciones para escoger la mejor decisión para ti. Y si necesitas financiación, solicita tu simulación hipotecaria en ABANCA. 

Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.

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