Encontrar un terreno en el que construir la casa de tus sueños, tu negocio o poder cultivar puede parecer un proceso muy simple. Sin embargo, es una tarea compleja y que requiere de especial trabajo. La elección de un terreno para la que podría ser nuestra casa en el futuro es algo que no debemos tomar a la ligera, pues hay que tener en cuenta ciertos temas que serán clave para poder comprar un terreno y no tener que lamentarnos de la decisión con el paso del tiempo.
Si es la primera vez que te embarcas en este asunto, probablemente tendrás muchas preguntas en tu cabeza: ¿cómo saber si un terreno es mejor que otro? ¿En qué debo fijarme a la hora de elegir una parcela? ¿Influirá el terreno en la fase de construcción de mi vivienda? Resumimos algunos de los aspectos clave a la hora de adquirir un solar.
1. Valora las zonas vía Google
El primero de los consejos para comprar un terreno es valorar las zonas que nos interesan mediante Google Maps y Street View. Google es un paso previo a las visitas in situ e incluso a la búsqueda online, ya que la vista satélite nos permite flotar entre las nubes y asumir el control desde arriba, para que encontrar tu futuro terreno sea sólo cuestión de tener buen ojo desde la pantalla de tu ordenador. Así, te permitirá hallar laderas de montaña soleadas, urbanizaciones con montañas enfrente que te podrías quitar el sol o incluso valorar la pendiente de una determinada urbanización.
¡Comprueba la fecha de las imágenes!
No obstante, uno de los puntos débiles de estas plataformas es que las imágenes que ofrece no siempre son recientes. Una calle o un barrio no tienen por qué cambiar en un plazo de 10 años, pero siempre es necesario comprobar cuándo se tomaron las fotos y, en caso de que no sean recientes, valorar la visita real al lugar.
2. Visita y comprueba
Visitar un terreno es clave para conocer el lugar, su entorno, los accesos que dispone y qué tipo de casas hay en el barrio. Seguramente el ambiente general que se respira en la zona será uno de los factores que valorarás.
Pero lo que tal vez no parece tan claro son las comprobaciones que debes realizar en la misma parcela. ¿Sabes a qué nos referimos? ¡Apunta!
Orientación
Siempre que el suelo de tu vivienda esté orientado hacia el sur, podrás aprovechar al máximo la energía solar. Nos hallaremos ante la disposición geográfica más recomendable para la iluminación de tu inmueble.
Pendiente
Por otro lado, en caso de que el solar se encuentre en pendiente, existe la opción de adaptar la casa a esa inclinación para reducir costes. No es tan caro el movimiento y control de tierras como el valor de un terreno plano.
Entorno inmediato
El acceso, la distancia con tus vecinos, la presencia de montañas o muros cercanos… Todos estos elementos ostentan una importancia que no debes pasar por alto en tus visitas.
3. Chequea el tipo de suelo antes de comprar un terreno
Te llevarías una sorpresa si supieras la influencia que ejerce el subsuelo en el precio final de la vivienda. ¿Eres consciente de hasta qué punto eso es importante? Puede llegar a suponer entre un 5 % y un 20 % del importe total de la casa. Por eso mismo, antes de que empiece a edificarse el proyecto tendrías que encargar la realización de un estudio geotécnico. La composición del suelo que pisará tu futura vivienda constituye la base de todo. ¡Recuérdalo!
4. Revisa la normativa de construcción
El cuarto de los consejos para la compra de un terreno es revisar la normativa de construcción que afecta a la parcela en concreto. En primer lugar, tendrás que tener en cuenta dos conceptos básicos: la ocupación y la edificabilidad de un terreno.
La ocupación de un terreno se define en tanto por ciento respeto el total del solar. La ocupación especifica cuántos metros cuadrados del terreno pueden estar construidos en porcentaje, es decir, los m2 de cubierta que podemos disponer. El cómputo de terrazas y porches en el total de la ocupación depende de cada ayuntamiento.
Por otro lado, la edificabilidad hace referencia al total de metros cuadrados que puedes construir en un terreno, en una o varias plantas.
En ocasiones, el ayuntamiento también puede establecer un límite máximo de movimiento de tierras o una altura máxima para los muros de contención.
El objetivo principal de estas normativas suele ser que no haya grandes impactos visuales en entornos verdes y naturales además de, por supuesto, regular el entorno edificado para que haya una coherencia de conjunto en el global de las construcciones.
5. Comprueba el estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno
A parte de estos dos conceptos y de la normativa general, también habrá que comprobar el estado de cargas, las deudas o servidumbres que tenga el terreno.
Una parcela puede arrastrar deudas de los anteriores propietarios sin necesidad de que esto impida su compraventa: desde hipotecas pendientes hasta deudas con el ayuntamiento para pagar la urbanización de la calle. Esto se puede comprobar mediante una nota simple que se pide en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Las servidumbres son los derechos de otros, además del propietario, a utilizar parte del terreno. Por ejemplo, podemos encontrar el caso de que a través de nuestro terreno pase una canalización propiedad de una compañía de suministros, del ayuntamiento o incluso de un vecino cercano. Se trata de derechos adquiridos previamente que debemos respetar.
Si existe una servidumbre será importante conocer su ubicación exacta, si no estamos seguros podemos incluso realizar una cata de terreno para comprobarlo y valorar en su caso una negociación para desviarla si esta afecta a la ubicación de nuestra casa.
6. Firma un contrato de arras
Antes de comprar un terreno se suele realizar un paso previo a modo de reserva que se conoce como el contrato de arras. Esto es, un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor y su objetivo es reservar la compra de un terreno y disponer de un margen de tiempo suficiente para llevar a cabo los trámites burocráticos y financieros necesarios para hacer efectiva la compra sin que llegue otro comprador durante este periodo.
Este tipo de contrato es vinculante para ambos el comprador y el vendedor, en el sentido de que si el comprador decide no llevar a cabo la compra perderá el valor de la paga y señal y, si por el contrario, el comprador decide vender el terreno a un tercero, deberá abonar el doble de la paga y señal recibida al comprador.
El tiempo de duración de las arras, la cantidad abonada y las consecuencias del incumplimiento del contrato se redactan y acuerdan entre ambas partes, pero como referencia se suelen abonar valores del 10 al 20 % del total del precio del terreno y se suelen establecer márgenes de 3 a 6 meses para hacer efectiva la compra.
7. Firma el contrato de compraventa
Finalmente, el último de los consejos para comprar un terreno y, de hecho, el último paso, es la firma de un contrato de compraventa. En él, se especificará la cantidad acordada para el pago del terreno, así como la parcela o inmueble con todas sus características.
Un contrato de compraventa debe ser firmado bajo notario y en el mismo día se debe notificar al registro de la propiedad sobre el cambio de titularidad del terreno.
Comprar un terreno supone invertir ahorros o una hipoteca durante unos cuantos años. vida. Por este motivo, te recomendamos es importante llevar a cabo cada uno de los pasos con seguridad y garantías y en caso de duda contactar con un profesional inmobiliario.
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Recuerda que los contenidos de este blog tienen carácter informativo. Cualquier actuación motivada por su contenido o por la interpretación de las normas a las que hace referencia deberá ser analizada de forma específica teniendo en cuenta la situación particular de que se trate.
