La guía definitiva de vivienda: todo lo que necesitas saber antes de firmar tu hipoteca

Si estás pensando en comprar una nueva vivienda ne-ce-si-tas saberlo todo antes de dar el gran paso. Si en un post anterior te dábamos ya algunos consejos, en esta ocasión te ofrecemos La Guía, una recopilación de las preguntas y respuestas que te has hecho ya o te vas hacer.

De esto es de lo que vamos a hablar:

  1. Antes de comprar
  2. El momento de la compra
  3. Los gastos de tu hipoteca
  4. Los seguros
  5. La financiación
  6. El coste de la hipoteca
  7. El euríbor
  8. Comisiones
  9. Documentación

¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar una nueva vivienda?

Antes de comprar una vivienda tienes que pensar si el precio que te ofrecen es el adecuado. Para eso debes compararlo con otros de su entorno y también valorar lo más objetivamente que puedas las cualidades que necesita tu nuevo hogar. Entre otras cosas, debes mirar:

  • Entorno de la vivienda: si la zona cuenta con servicios próximos como transportes, colegios, parques y otros equipamientos.
  • Adecuación de la vivienda: Si es la más adecuada para ti y tu familia: cuáles son los materiales de construcción, si tiene un buen aislamiento térmico y acústico, hacia dónde está orientada (el norte es más frío; el sur puede ser muy caluroso), si está bien iluminada, si las habitaciones están bien distribuidas, si tiene plaza de garaje o trastero, si es necesario ascensor, si cuenta con un sistema de calefacción y de aire acondicionado, si tiene servicios y zonas comunes, a cuánto ascienden los gastos de comunidad, si tiene certificado energético, el estado en que se encuentran las instalaciones de agua y electricidad, etc.
  • Tipo de vivienda: si es nueva o de segunda mano, si ha sido rehabilitada recientemente, si es de protección oficial o si aún está en construcción.
  • Precio: está directamente relacionado con el tamaño de la vivienda, pero no siempre la superficie se mide con los mismos criterios. Si te están hablando de superficie útil se refieren a los metros cuadrados que suman las habitaciones, incluidos los balcones. Si se trata de superficie construida se refieren a la superficie útil, a la que se le suman las paredes y las divisiones. Por último, la superficie computable es la superficie construida, además de la parte proporcional de zonas comunes de la copropiedad, como escaleras, ascensores, etc., señaladas en la escritura de división horizontal.

¿Cómo puedo cerrar el trato de comprar una nueva vivienda?

Una vez elegida tu vivienda, llega el cierre del contrato. Tienes varias opciones:

  • Opción de compra: tú entregas una cantidad de dinero por adelantado en concepto de señal. Tienes preferencia sobre otros compradores, pero también tienes un plazo: si en ese plazo no formalizas la compra, pierdes el dinero que hayas adelantado a no ser que hayáis pactado otras condiciones.
  • Contrato de arras: hacéis un precontrato y adelantas una señal. En esta modalidad cualquiera de los dos puede echarse atrás en cualquier momento: si te echas tú, pierdes la señal; pero si se echa el vendedor, tiene que devolverte la señal que tú has puesto y otro tanto (o sea, el doble).
  • Contrato de compraventa: la venta puede ser privada o pública. Las compraventas públicas se formalizan ante un notario.

Recuerda que debes leer con atención todas sus cláusulas y buscar asesoramiento si hay algo que no entiendes completamente.

¿Qué tengo que pagar además de la hipoteca?

Comprar y financiar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos a mayores. Estos gastos son variables, pero pueden llegar a suponer aproximadamente hasta el 14% del valor total. Aquí te indicamos qué otras cosas vas a tener que pagar para que puedas echar tus cuentas completas y evitarte sorpresas:

  • Verificaciones registrales: son las comprobaciones que tienes que hacer en el registro de la propiedad, para asegurarte de que la propiedad que estás adquiriendo no tiene embargos, otros dueños, etc. Te puede costar sobre 18 € si haces las gestiones a través de ABANCA, pero también las puedes hacer tú directamente.
  • Notaría: el notario o la notaria dan fe de la validez de los contratos en los que intervienen: en este caso, tanto las escrituras de compraventa como el préstamo hipotecario. La notaría está obligada a informarte bien de la operación y a explicarte las cláusulas financieras del préstamo y sus consecuencias. La cuantía a pagar viene fijada por unos aranceles establecidos oficialmente, y estos a su vez varían en función del tipo de contrato y del importe. Por darte una cifra orientativa, si quieres comprar una vivienda de 120.000 euros, la escritura te costará menos de 400 euros y la constitución de la hipoteca para él, pidiendo el 80% máximo, poco más de 500 euros.
  • Impuestos: si la vivienda es nueva, normalmente tendrás que pagar un 10% de IVA, que se toma sobre el valor escriturado. Además, existe otro impuesto, el que se aplica a los actos jurídicos documentados, por el que normalmente se paga hasta el 1,5% del valor escriturado, y que puede variar entre comunidades autónomas. Si la vivienda es de segunda mano, tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, que también varía dependiendo de las autonomías y de las circunstancias personales (familias numerosas, jóvenes…), pero que puede llegar hasta el 10% del valor real de la vivienda. Si vives en Galicia puedes consultar los precios que ha fijado la Xunta.
  • Tasacióntambién es obligatorio que pagues los gastos de tasación que necesitas para hipotecar la vivienda. Varía en función del precio final, por ejemplo para una vivienda valorada entre 120.000 y 300.000 €, podría suponer unos 278 €. Puedes proponer y escoger, de mutuo acuerdo con ABANCA, la entidad tasadora que prefieras. Además, si ya dispones de una tasación reciente (de hace menos de 6 meses) la aceptaremos tal cual. Si quisiéramos realizar comprobaciones sobre esa tasación, sería cosa nuestra y pagaría ABANCA por esta revisión.
  • Inscripción registral: los gastos por inscribir la hipoteca y la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

¿Qué seguros tengo que contratar?

Al abrir una hipoteca vas a tener que contratar al menos un seguro para proteger la vivienda en caso de daños o incendio y tiene que ser por el importe de tasación del inmueble. Pero es recomendable que además contrates otros seguros:

  1. Un seguro de hogar que te cubra por los daños producidos por incendio, fugas de agua, rotura de cristales, robo, daños a terceros, etc. y que te indemnice, además, por los bienes que tengas dentro del hogar.
  2. Un seguro de vida o amortización del préstamo. Con él, si falleces o pasas a tener una invalidez permanente absoluta, la compañía de seguros se haría cargo de la deuda pendiente de amortizar hasta el importe que hayas asegurado.
  3. Un seguro de protección de pagos: en los supuestos de desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá un número determinado de cuotas del préstamo, proporcionándote el tiempo necesario para superar esa difícil situación hasta que puedas volver a la normalidad laboral.

¿Cómo financiar mi nuevo hogar?

El préstamo hipotecario es un préstamo utilizado para financiar la compra de una vivienda. Además de la garantía personal ilimitada de cualquier préstamo, en el préstamo hipotecario el pago del préstamo se garantiza, además, con el inmueble; es decir, la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal.

Salvo excepciones, el préstamo no va a superar el 80% del valor de tasación del inmueble o del precio de venta: de estas dos cantidades, el 80% se calcula sobre la que sea menor. Durante los últimos años el precio de venta suele ser mayor que el valor de tasación. Es decir, normalmente vas a tener que pagar con tus ahorros al menos un 20 o 25% de lo que te cueste la vivienda.

En ese importe máximo también influirá la capacidad de pago de tu unidad familiar, es decir, el porcentaje de ingresos que podáis destinar al pago de deudas sin comprometer vuestra seguridad económica. Es recomendable que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos mensuales.

¿Cuánto cuesta un préstamo hipotecario?

Para calcular el coste del préstamo, es decir, cuánto dinero vas a pagarle al banco para financiar la compra de la vivienda, tienes que tener en cuenta el tipo de interés, el plazo de amortización, el sistema de cuotas y las comisiones aplicadas.

  • El plazo de amortización es el número de años que vas a estar pagando. En general, el plazo máximo es de 30 años. Es importante fijar un plazo adecuado, pues cuanto más largo sea el plazo, más intereses pagarás (más caro será el préstamo). Pero si pones un plazo demasiado corto, las cuotas mensuales serán más altas y te resultará más difícil pagarlas.
  • El tipo de interés es el precio que te cobra el banco por prestarte el dinero. Normalmente se expresa en un porcentaje anual. Por ejemplo, si el tipo es del 4% significa que todos los años pagarás el 4% de la cantidad que tengas pendiente de devolver.

El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto:

  • Los préstamos a tipo de interés fijo son aquellos en los que el porcentaje pagado siempre es el mismo durante toda la vida del préstamo, por lo que no tendrás la incertidumbre de los cambios que puedan darse en los tipos de interés. No obstante, si los tipos de interés del mercado bajan, no te beneficiarás de las reducciones; y si los tipos de interés del mercado suben, no te perjudicará la subida. Con el fin de evitar en lo posible este riesgo, los plazos en préstamos a tipo fijo suelen ser más cortos que los formalizados a tipo variable (normalmente 15 años).
  • Los préstamos a tipo de interés variable son aquellos que se modifican a lo largo de la vida de la hipoteca. Normalmente en estos tipos de préstamo el tipo de interés es fijo durante los primeros meses (un año, medio año…), y a partir de ese momento se calcula el tipo de interés con referencia a un valor oficial del precio del dinero en el mercado (por ejemplo, el Euríbor). Si el Euríbor sube, tu tipo de interés subirá; pero si baja, tu tipo también bajará y pagarás menos.
  • Además, se llaman préstamos a tipo de interés mixto aquellos en los que el tipo de interés es fijo durante varios años (3, 5, etc.) y luego pasa a comportarse como un préstamo a tipo variable.

Para que puedas protegerte ante las posibles variaciones de los tipos de interés, ABANCA te facilita la contratación de un seguro.

¿Qué es el Euríbor?

Para calcular un tipo de interés variable se usan sobre todo dos índices oficiales, el Euríbor a un año y el IRPH Entidades

  • El Euríbor es el precio del dinero al que se prestan los bancos europeos entre sí. El Euríbor a un año, que es el índice que se utiliza para las hipotecas, se calcula haciendo la media aritmética de los valores mensuales del Euríbor para depósitos a un año. Es decir, se calcula diariamente a qué tipo de interés se han prestado los bancos el dinero entre si para ese producto en concreto, se hace la media mensual y después se publica en el BOE. Es la referencia más común para calcular intereses hipotecarios. Para darte una orientación, el Euríbor publicado en julio de 2014 fue de 0,513%.
  • Alternativamente, a veces se usa el IRPH, o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. El IRPH se calcula haciendo la media mensual de los tipos de préstamos hipotecarios a más de 3 años, destinados a la adquisición de vivienda libre, que conceden los bancos que operan en España.

¿Cuánto se paga en cada cuota?

La cuota que te sale para pagar depende de cuatro factores: del importe del préstamo, del tipo de interés aplicado, de los años del préstamo, y también del sistema de amortización, es decir, de cómo van a organizarse las cuotas. Y de eso vamos a hablar ahora. Los sistemas de amortización más habituales son:

  • Cuota creciente: las cuotas aumentan todos los años en un porcentaje prefijado en el contrato. La ventaja de este sistema es que se paga menos al principio, pero hacia el final del préstamo la cuota es superior a la de un sistema constante.
  • Cuota constante o sistema francés: se paga lo mismo en cada recibo, aunque las variaciones en el Euríbor o el IRPH pueden provocar cambios en la cuota cada vez que se recalcule el tipo. Este es el sistema más común.
  • Cuota decreciente: al revés que el modelo anterior, en este sistema los intereses decrecen progresivamente a medida que se va amortizando el préstamo. Así los recibos a pagar son más altos en la fase inicial del préstamo y más bajos al final.
  • Cuota con progresión geométrica: en este tipo de hipoteca, el componente de capital de la cuota (es decir, lo que no son intereses) varía en progresión geométrica ascendente, según la razón fijada en el contrato de la hipoteca. De esta manera, al principio la cuota tiene una gran parte de intereses, mientras que al final, si los tipos de interés del mercado no fluctuaron demasiado, la cuota estaría compuesta básicamente por amortizaciones de capital.

¿Qué comisiones tiene una hipoteca?

Los préstamos hipotecarios pueden llevar asociadas una serie de comisiones:

  1. La comisión de apertura: es el coste de formalización del préstamo y normalmente incluye los gastos de estudio, o sea, lo que le cuesta al banco calcular el riesgo de la operación. Suele hallarse aplicando un porcentaje sobre la cantidad prestada, y se paga de una sola vez en el momento de la firma de la operación.
  2. La compensación por desistimiento: es el coste por acabar de pagar la hipoteca antes de tiempo (o por reducir de golpe la cantidad adeudada, aunque no se acabe de pagar). Esta comisión tiene unos máximos fijados por ley, dependiendo de si se produce en los primeros 5 años (0,5% del volumen que pagas anticipadamente) o en los siguientes (0,25%).
  3. La comisión de reclamación de posiciones deudoras: es una comisión fija que se te cobra cuando tenemos que reclamarte un recibo impagado del préstamo.
  4. La comisión de modificación de condiciones o comisión de novación: es el coste que lleva aparejado modificar la titularidad, garantías o condiciones del préstamo, siempre que seas tú el que quiere cambiar estas condiciones.

Solo te aplicaremos las comisiones que se recojan expresamente en la escritura de la hipoteca. Y en la mayor parte de nuestras hipotecas ABANCA no tendrás comisiones.

¿Qué documentación necesito?

Para tramitar un préstamo hipotecario necesitas presentar:

  • el DNI de cada uno de los intervinientes (el tuyo, o el tuyo y el de tu pareja, por ejemplo).
  • Si hubiese una separación matrimonial, la sentencia y el convenio regulador.
  • Las 3 últimas nóminas, si tú o tu pareja sois trabajadores contratados. En ese caso, también un certificado de antigüedad en el empleo, si uno es un trabajador contratado.
  • El resumen anual de IVA, si tú o tu pareja sois autónomos.
  • La declaración de la renta.
  • Los extractos bancarios de los últimos 3 meses de todas las cuentas que tengáis en otras entidades distintas de ABANCA (las de ABANCA ya las sabemos nosotros).
  • Los 3 últimos recibos de préstamos (hipotecas, préstamos personales, financiación de elctrodomésticos, etcétera) en otras entidades.
  • Justificantes de propiedades (por ejemplo, el recibo del IBI, la verificación registral, recibos del impuesto de patrimonio, etc.)
  • Compras la casa a otro particular: la fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda o la nota simple registral, el certificado acreditativo de que está al corriente de pago en la comunidad de propietarios, y fotocopia del último recibo del IBI.
  • La vivienda se la adquieres a un promotor: la fotocopia del contrato de compraventa.
  • Financias la construcción de tu propia vivienda: la escritura de la propiedad del solar, la licencia municipal de edificación y el proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.

Esperamos haberte ayudado pero si aún tienes dudas, puedes encontrarnos a unos segundos de distancia en el 981 910 522 o a un clic en www.abanca.com.

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