Cuando buscamos una hipoteca, es normal que no paren de surgir dudas. ¿Cómo puedo calcular la cuota de mi hipoteca?, ¿se puede desgravar la hipoteca en la declaración de la renta?, ¿cómo cancelo mi hipoteca? o ¿cuánto supone la comisión de la apertura de la hipoteca? Son algunas de las muchas preguntas que nos solemos hacer si hemos firmado un préstamo hipotecario.
En este post despejamos todas tus posibles incógnitas sobre este elemento que quizá te suene familiar: la comisión de apertura de la hipoteca. Analizamos a continuación qué es la comisión de apertura, por qué se paga, cómo se calcula y más.
Qué es la comisión de apertura
La comisión de apertura de una hipoteca es un porcentaje que puede cobrarte el banco cuando se concede el préstamo hipotecario. Se trata de un gasto añadido al importe de la hipoteca por los costes que la entidad bancaria asume por tramitar este préstamo.
La nueva Ley Hipotecaria de junio de 2019 reúne todos los gastos que se deben asumir a la hora de solicitar y firmar una hipoteca. En este sentido, la comisión de apertura incluye el estudio y análisis de gastos de apertura de hipoteca, riesgos y todo lo que debe llevar a cabo la entidad para gestionar el préstamo.
Es importante saber que, como norma general, la comisión de apertura de la hipoteca es legal. Es decir, no se considera una cláusula abusiva.
Pero hay que tener presente que, según establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, esta comisión debe comunicarse con transparencia antes de formalizar la hipoteca y obedecer exclusivamente a un servicio que el banco presta al solicitante.
Por qué se paga
Como hemos comentado, la comisión de apertura es uno de los principales gastos que puedes contraer si has comprado una casa. Es decir, tu entidad financiera decide si te cobra o no por la gestión administrativa del préstamo.
Hay otros gastos relacionados con la notaría, gestoría y registro de la propiedad que asume el banco correspondiente, como también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Cómo se calcula la comisión de apertura de la hipoteca
Las comisiones de apertura de las hipotecas se calculan como un porcentaje sobre la cantidad total que te presta el banco y forman parte del cómputo general de la hipoteca. Este porcentaje suele fluctuar entre el 0,5% y el 3%.
Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros con una comisión del 1%, la cuantía a pagar en concepto de comisión de apertura será de 1.000 euros. Esta cantidad se añade al préstamo hipotecario, por lo que la cantidad a devolver será en total de 101.000 euros.
Para definir el porcentaje de la comisión, la entidad lleva a cabo:
- La realización de algunos estudios basados en el tipo de hipoteca, los intereses, la cuantía que se solicita y el plazo de amortización.
- El análisis de la solvencia para evaluar la capacidad económica del cliente y conocer las posibilidades que tiene de devolver el préstamo.
- La redacción de un modelo de préstamo donde se incluye la comisión de apertura de la hipoteca, el importe total, gastos e intereses a pagar.
Si la entidad nos concede una ampliación del capital del préstamo, debemos saber que la comisión de apertura tiene que limitarse únicamente al capital ampliado. Ya que si no es así, se estaría duplicando una comisión que se liquidó anteriormente en la concesión original del préstamo hipotecario. El Banco de España así lo determina.
No te olvides de que tu banco no puede cobrarte una comisión por mantenimiento de la hipoteca, solo de apertura. Con todo, la mayoría de las entidades bancarias han decidido no cobrar las comisiones de apertura de las hipotecas.
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